「フラット35の事前審査とは」必要な書類や手続きの流れを知ろう

September, 07, 2018

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入念な準備をして事前審査にのぞもう

家の購入を検討しているなら、長期でローンをくめるフラット35に関心があるかもしれませんね。もしも、住宅ローンでフラット35を検討しているなら、事前審査のポイント、仕組み、手続きの流れ、注意することなどを確認しておいたほうがよいです。
この記事では、事前審査の前に知っておきたいことや、審査の際の注意点などについて、くわしく取り上げていきます。申し込みをする前に、フラット35について学んでおくことで、不具合がある場合は、それを改善し、審査に通りやすくすることができます。入念な準備をして、事前審査にのぞみましょう。

フラット35の事前審査の前に知るべきこと

フラット35の基礎知識など、まずは事前審査の前に知るべきことを学びましょう。

フラット35は長期固定金利の住宅ローンである

フラット35は、借入時の金利が最長で35年間変わらない、長期固定金利の住宅ローンです。住宅金融支援機構が、全国に300以上ある各金融機関と提携して扱います。
これまでは、民間金融機関は短期で資金調達を行うことが主流だったので、長期固定金利の住宅ローンを扱うことが難しかったのです。そこで、住宅金融支援機構が、民間金融機関から住宅ローン(「フラット35」債権)を買い取り、それを担保にして債券を発行。このようにして、長期の資金調達が行えるようになり、「フラット35」の長期固定金利の住宅ローンを扱えるようになりました。
フラット35は、借入時に決まった金利のままずっと変わらないので、長期のライフプランが立てやすいことが特徴。借入後に市場の金利が上昇したとしても、毎月の返済額は増えないので安心です。

フラット35には正式な事前審査がない

物件が決まりローンを申し込む際には、事前審査(仮審査)を受けることが一般的です。事前審査とは、勤務先や年収などに基づき、金融機関が融資の可否や、融資の可能額を判断するために行います。しかし、フラット35には、正式な事前審査は基本的にはありません。フラット35は、条件を満たしていれば、誰にでも融資をするというスタンスです。フラット35の手順は、以下のようになります。
1.物件調査に合格する。
2.申し込み書類を提出した金融機関が、申し込み条件をクリアしているかチェックする。(各金融機関はこれを事前審査としている。)
3.住宅金融支援機構で審査をする。(各金融機関はこれを本審査としている。)

フラット35の事前審査での注意点

フラット35の事前審査での注意点も確認しておきましょう。

金融機関はよく選んで申し込みをする

金利等の条件は金融機関によって違うので、事前審査を申し込むなら、2~3つの金融機関に申し込むとよいです。1つでは審査の結果を比較できませんし、たくさんの数を申し込みすぎると、ほかの銀行の審査で落とされているのではないかと思われてしまい、審査で不利になるかもしれません。そのため、2~3つくらいがちょうどよいです。
低金利で人気があるのは、楽天銀行、ARUHI(旧SBIモーゲージ)、住信SBIネット銀行など。ネット銀行は低金利のものが多いです。

事前審査で主にチェックされる点

事前審査で。主にチェックされる点を確認しておきましょう。

年齢は70歳未満であること

ほとんどの銀行が、満80歳までに完済することが条件になっています。そのため、35年ローンを組むためには、44歳までに借入する必要があるのです。
また、申し込みの時点で70歳未満であることも、審査でチェックされる内容の1つ。例外として、親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上であっても申し込みできることがあります。

安定した収入がある

「安定した収入」は、審査で重視されるポイント。勤続3年以上、年収は300万円以上を合格ラインにしている銀行が多いです。ただし、安定した収入があっても、契約社員や派遣社員、パート・アルバイトは、審査が厳しくなります。

融資率は物件価格の9割以下

「融資率」は、物件価格の何割をローンにするかということで、残りの額は頭金となります。つまり、頭金はいくら入れられるかということがポイント。
最近では、頭金ゼロであったり、さらに諸費用まで借りられる銀行があったりしますが、金融機関によって「頭金を1割入れると金利が0.05%安くなる」などの金利優遇の条件もあります。より有利な条件で融資を受けるためには、頭金は重要なポイントだということです。

返済負担率が適正である

申し込み融資額と、今抱えているローンの年間返済額が、年収の30~35%以下と、返済負担率が適正であることも大切なポイント。年収400万円未満は30%まで、年収400万円以上は35%までが合格ラインです。返済金額は、利息も含めた金額です。
さらに、車のローンなど、住宅ローン以外外の融資を受けていると、その返済も含めることになるので、今抱えているローンすべての年間返済額が、30~35%以下であるかどうかがポイントになります。

個人信用情報に問題がない

住宅ローンのほかにお金を借りていないか、クレジットカードやその他のローンの支払いが遅れたことがないかなど、個人信用情報(債務の記録)に問題がないかもチェックされます。これらの個人信用情報は、情報機関( CIC・JICC・JBA)に記録があり、自分で照会することも可能です。
ただし、照会回数も記録されるので、あまり何度も照会すると、審査に何度も落ちているのではないかと疑われてしまうため、気をつけましょう。また、支払いの延滞を繰り返すと「異動」と記録され、審査が通らなくなります。異動の記録がある場合、支払った日から5年経つと消えるので、それまで待たなけれあ審査には通りません。

申し込みに必要な書類の入手方法

事前審査の申し込みに必要な書類を確認し、どこで入手できるかも確認しておきましょう。最近は、窓口での手続き以外に、Webで事前審査の申し込みもできる金融機関が増えています。しかし、その場合も本審査のタイミングで書類は必要になるので、どちらにしても必要な書類を揃えておいたほうがよいでしょう。

必要な書類

  • ローン借入申込書(申し込み金融機関のHPでダウンロードできる)
  • 本人確認書類(運転免許証、保険証の表と裏のコピー、またはパスポートのコピー)
  • 源泉徴収票(会社員)または確定申告書(フリーランス)
  • 売買契約書・登記簿謄本
  • 印鑑(認印)
  • 物件情報(チラシやパンフレットなど)
  • 返済予定表(車のローンなど、住宅ローン以外に融資を受けている人のみ)

審査結果が承認か保留で本審査に進める

フラット35の事前審査の回答は、「承認」「保留」「不可」のいずれか。申し込み条件や個人条件に問題がない場合でも、「保留」になることがほとんどです。
本審査は、住宅金融支援機構が行うので、合否は金融機関で判断しきれないためです。そして、「保留」とされたうちの4割は、住宅支援機構の本審査で「不可」か「減額回答」になります。

事前審査なしで本審査のみの方法もある

フラット35には、事前審査という概念がありません。そのため、フラット35では契約前に本審査OK、必要書類の契約書と物件の重要事項説明書は、契約後に提出でOKという方法もあります。
本審査のみでも可能になる理由は、あくまで本審査をする住宅支援機構が承認を行うためです。本審査のみにすることで時間短縮になり、本審査時の金利が適用されるので、タイミングを図れるというメリットもあります。

事前審査を手際よく進めて本審査にのぞもう

フラット35は、事前審査という概念がなく、いきなり本審査にのぞむことも可能です。フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が、提携して提供しているもので、本審査は住宅支援機構が行うからです。事前審査をするなら、手際よく進めて本審査にのぞみましょう。

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