持ち家の活用法教えます「覚えておきたい売却と賃貸と＋αの考え方」

家族構成が変化したら

ずっと、同じ家に住むと思って購入した
マイホーム。

ところが、家族構成は変化するものなんです。

例えば子ども達が独立したら、
夫婦二人で3LDKは必要ありません。

特に戸建住宅は、階段が多くて高齢になると住みにくくなります。

なのでマイホームは、住み替えすることを
前提に考えた方が良いことを私は提唱しています。

実際、我が家も住み替えました！
ただ、私のような考え方をするのは少数なので、
売却することまでを考えて購入している方は、少ないでしょう。

両親の家を相続したら

自宅だけでなく、両親が住んでいた家を相続しても大変なんです。

「相続した戸建をほったらかしになっていて…
固定資産税を払うのが、もったいないのよね」

そのようなご相談をいただくこともあります。

誰も住まなくなった家の活用方法は
２つあります。

・売却する
・賃貸に出す

この２つですが、木造や鉄筋かで
どちらを選択したらいいのか変わることをご存じですか？

国税庁が決めた「法定耐用年数」があるからです。

木造だと22年、マンションなどの鉄筋コンクリート構造では、
47年と決められています。

この法定耐用年数によって、住宅ローンも決まります。
マンションの場合、10年で売却しても
まだ法定耐用年数が37年あるので
購入された方も35年の住宅ローンが可能です。

木造の場合、建物に関しては、10年で売却しても
残りが12年です。
立地が良くて土地に相当な価値がないと
購入した価格よりも値が下がってしまいます。

つまり、土地の価値でしか売却できないのです。

子どもが独立して広いマイホームが不要になったり
誰も住んでいないけれど
相続した親の家を売却する時の注意点をお話しました。

賃貸にする場合

次は、貸す場合を考察してみます。

広いマイホームから引っ越していままでの家を貸せるなら
老後の副収入になりますね。

民間企業にお願いすることもできますが
移住・住みかえ支援機構(JTI)の利用を検討してみしてください。

JTIの「マイホーム借上げ制度」は、
50歳以上のシニアを対象に
マイホームを借上げ、賃貸住宅として転貸するシステムです。

国の基金によるサポートもあるので
自治体のホームページに掲載しているところもあります。

お子さんが独立後は広すぎたり、
住みかえにより使われなくなった家を、
求める人に賃貸する仲介をしてくれます。

「おまかせ借上げ制度」など、
リフォームまでお任せできる新制度もありますので、
問い合わせてくださいね。
http://bit.ly/2LWh1aq

＋αの考え方

最後に、家を売却したくないけれど
老後の生活費が心もとない…
そんなケースを考察してみましょう。

「リバースモーゲージ」という制度をご存じですか？

自宅に住み続けながら、自宅を担保にお金を借りる制度です。
住宅ローンの逆パターンで、生前にお金を借りることができ、
死亡時に不動産をもって一括返済する仕組みです。

リバースモーゲージには、「公的支援」と「民間」が
あります。

厚生労働省が全国の社会福祉協議会を通じて
貸付制度をしているのが「公的支援」。

「民間」とは、金融機関が取り扱っているタイプです。
つまり銀行ですね。

公的支援は、低所得者や年齢制限がありますが
民間の金融機関は、金融機関によって違います。

民間の方が、制限はゆるいのですが「担保評価額」は
厳しい傾向にあります。

営利団体ですから、お金が回収できそうな不動産に
限られてしまいます。

公的・民間の両方で調べてみることが大事です。

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