なぜ住宅ローン審査に通らない？審査落ちの原因と対策を押さえよう

July, 18, 2018

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住宅ローン審査に通らない原因は何か
住宅ローン審査に通らない原因と理由はこれだ
CIC（個人信用情報）の開示を請求してみよう
審査項目優先順位を10年前と比べてみました
夢のマイホーム実現のために住宅ローン審査を通過しよう

住宅ローン審査に通らない原因は何か

新居の購入を決め、これからの新しい生活への希望に胸を大きく膨らませていたのに、住宅ローン審査を通過できず、家が購入できなかったという悪夢を経験したことがある人もいるでしょう。

住宅ローン審査に通らないのには必ず原因があります。
この原因を解決しておかないと、今後のローン審査でも同じことを繰り返す事態になりかねません。
住宅ローンを申請する前に、審査に通らない原因とその対策について押さえておきましょう。

住宅ローン審査に通らない原因と理由はこれだ

住宅ローン審査の際に銀行が重要視する項目がいくつかあります。
なかでも特に銀行が重点をおいていることが多い項目に注目し、その内容をチェックしていきましょう。

仮に住宅ローン審査に通らない項目に該当していたとしても、その原因を取り除くことができれば、審査を通過できる可能性もでてきます。
該当している項目があるかどうか、あるとすればどうすればその問題を解消できるかを考えることが大切です。

ローン完済時の年齢が80歳を越える

ローン完済時の年齢が80歳を越えると、住宅ローンを組むことは難しくなります。
なぜ80歳なのかというとそれは「団体信用生命保険」に加入できるかどうかの基準となるから。
この団体信用生命保険とは、債務者が返済途中で亡くなったり、不慮の事故や病気にかかってしまうなどの理由で、返済能力が無くなってしまった場合に、残りのローンを肩代わりしてくれる保険のことをいいます。

住宅ローンを組むためにはこの団体信用生命保険に入ることが必須項目とされているため、この団信に入れないことが原因で、住宅ローン審査に通らないケースがあります。

身体に重大な病気を抱えている

大きな病気を抱えている人、特に糖尿病や高血圧もしくはガンなどを患っていると、住宅ローンを組むためのハードルは間違いなく高くなります。
ここでも、団体信用生命保険に加入できない事が住宅ローン審査に落ちてしまう基準となるからです。

しかし、団体信用生命保険に加入できないからといって、すぐにあきらめないでください。
通常の銀行系の住宅ローンの審査に通るのは難しいかもしれませんが、フラット35や東京スター銀行など、団体信用生命保険の加入を条件としない金融機関もあります。
連帯保証人をつければよかったり、現在加入している生命保険が死亡時に住宅ローン返済をカバーできるものであったりすると住宅ローンを組むことが可能となる場合がありますので、一度ご確認されることをお勧めします。

借り入れ返済年数が完済時年齢を越えている

借り入れの返済年数が完済時の年齢を超えていると審査が通過しづらくなります。
多くの銀行では住宅ローンの完済時年齢の上限を80歳未満と設定しています。
そのため、50歳の人が35年ローンを組んだ場合に返済時年齢が「85歳」となってしまうので上限に引っかかってしまいます。
この場合、頭金や月々の返済額を増やし、返済年数を「30年以内」に抑えるなどの対策が必要です。

担保評価額が借入額を下回っている

担保評価額は、銀行がお金を融資する際に、担保として設定する土地や建物を評価した金額です。
担保評価額が融資する金額つまり借入額を大幅に下回っている場合、銀行にとってはリスクの高い融資と判断され、ローン審査が通りにくい傾向にあります。
頭金を増やすなどして借入額を抑えることで審査を通過できる可能性がでてきます。

年収が借入限度額に満たない

ローン契約者の年収が借入限度額を満たしていない場合も、住宅ローン審査に通らない要因となります。
銀行が基準とする融資額は、年収に対する住宅ローンの返済額が約25～30％が限度といわれています。

例えば年収300万円の人が「頭金ゼロ・35年ローン・ボーナス払いなし・金利2.0％」で住宅ローンを組むことを想定すると、借入限度額は約2,264万円になります。
同条件のローンを年収500万円の人が契約する場合には借入限度額は約4,400万円となります。
限度額以内に収まるよう借入額を調整しましょう。

今の会社での勤続年数が短い

現在の勤務先での勤続年数が1年未満の場合、すぐに離職してしまう可能性を疑われ、審査が厳しくなりますことがあります。
できれば継続勤務年数が3年を超えていることが望ましいです。
可能であれば、勤続年数を伸ばしてから住宅ローンを組むことを考えたほうがいいでしょう。

ただし、同業種への転職の場合にはマイナス判断とならないこともあります。
どのような評価をされるか不安を感じる人は、事前に借入を検討している金融機関に相談してみることをおすすめします。

返済負担率が高すぎている

返済負担率とは、年収や月収に対してのローン支払い率のこと。
フラット35の調査によると年収400万未満の場合の返済負担率が30％、年収400万以上の場合35％以下が基準とされています。
この返済負担額に含まれるのは住宅ローンだけではありません。
自家用車のローンやクレジットカードのローンなども含まれます。
これらを合算したローンの返済負担率が基準値を超えている場合には審査は通りづらくなるでしょう。

今の勤務形態が非正規雇用である

正社員と異なり、契約社員や派遣社員等の非正規雇用の場合は、住宅ローン審査に通りにくい傾向にあります。
非正規雇用の場合、契約期間が終了すれば一旦、雇用契約が終了します。
再契約の可能性については銀行側でははかり知ることができません。
安定した収入が得られるという判断がしづらいところです。

ただし、銀行によっては安定した収入の見込みがあると判断されれば、非正規雇用でもローンを組むことができる場合もあります。
再契約の確度が高い場合や収入が安定していると判断できる要素がある場合には、一度金融機関に相談してみてもよいでしょう。

クレジットカードやその他ローンの滞納がある

クレジットカードや車のローンなどの支払いに滞納があると、住宅ローンの返済能力への信頼が下がり、審査に大きく影響を及ぼします。
滞納している支払いをすべて払い終えてから住宅ローンの申請に取り掛かりましょう。

携帯電話の支払いを滞納している人も要注意です。
近年、スマートフォンを新規購入する際に一括ではなく分割支払いをする支払い方法が増えています。
この分割払いしている場合、使用料だけを滞納しているつもりでも、端末の代金をローン返済が遅れているのと同じことになります。
支払いは滞納しないように心がけましょう。

CIC（個人信用情報）の開示を請求してみよう

カードローンの支払いなどに不安がある人は、住宅ローン審査を受ける前に「CIC」を利用してみるのもひとつの方法です。
「CIC」はクレジット会社の共同出資によって設立された信用情報機関で、割賦販売法および貸金業法に基づく指定信用情報機関として指定を受けている唯一の機関です。

「CIC」に自分の信用情報の開示を請求することで、自身のクレジット返済履歴を確認することができます。
インターネットや郵送なら1,000円、窓口なら500円の手数料で情報を閲覧することが可能です。
自分の信頼情報がどのように登録されているかを事前に調べておくことで事前に対策を練ることができます。

審査項目優先順位を10年前と比べてみました

「平成29年度住宅ローン実態調査」の審査項目の優先順位について、約10年前に実施された「平成18年度住宅ローン実態調査」と比較してみました。
10年前から変わってきているところはあるのでしょうか。

完済時の年齢や借入時の年齢が重視されるのは10年前も現在も変わりありません。
特徴的な違いとしては「健康状態」があります。
10年前に比べて優先順位が上がってきている「健康状態」について、銀行は「団信（団体信用生命保険）」に加入できるかどうかを判断基準にしています。
団信はローンの契約者が亡くなったあるいは病気やケガなどによる高度障害で働くことができなくなった場合に住宅ローンの返済を免除される制度です。
この団信の加入条件として「健康状態」が調査されるため、団信への加入資格があいことを理由にローン審査が通らないというケースがでてくるようになりました。