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労働形態の多様化で業界も変化している
住宅ローンは正社員でなければ審査が通りにくい、というのはよくいわれることです。
しかし近年は契約社員だけでなく、在宅で仕事をする人など労働形態もさまざま。
そのため住宅ローンを扱う業界からすれば、労働形態の多様化に対応しないとどんどん顧客の数を減らすことになります。
そのため住宅ローンも、柔軟な対応を可能とするものが増えてきました。
その柔軟な対応を可能とする住宅ローンの審査に通過するためには、事前準備が欠かせません。
基本的な住宅ローンの審査の流れや、審査に通りやすくするためのポイントを知って、住宅ローンを契約してマイホームを購入するための計画を立てることが大切です。
住宅ローンの審査の流れ
住宅ローンの申し込みから審査まで、どのような流れで行われていくのか、基本的な知識を抑えておきましょう。
まずは購入する土地や建物の決定を行い、いくらぐらい住宅ローンを借りていきたいのか、今後の計画を立てていきます。
借り入れ額を決めるのに並行して、返済方法や金利タイプなどが自分たちの希望に合う住宅ローンを探しておくことが大切です。
借り入れ額と申し込みたい住宅ローンが決まったら、自分たちの条件でも受かるか確認するための事前審査を銀行へ申し込みます。
これは仮審査ともいい、不動産会社を経由するか、自分たちでお願いするか、方法をどちらか選ぶことができます。
事前審査にも通過し、土地や建物との売買契約が結ばれたら、すぐに住宅ローンの申し込みと本審査を受けます。
本審査は銀行ではなく、ローン保証会社が行います。
ローン保証会社との契約は、銀行と住宅ローンを契約する際に義務付けられている場合がほとんどです。
ローン保証会社は、万が一借りた側である自分たちが返済できなくなった時、銀行に代わりに返済をしてくれます。
そのため事前審査よりも条件が厳しいのですが、本審査に通過できれば住宅ローンの契約締結が行われます。
ここまできたら、あとは物件の引き渡しのタイミングを待つだけです。
早いうちから、住宅を買うのに並行して住宅ローンの検討を進めることが重要なポイントになります。
本審査で重要度が高い項目について
事前審査と本審査では、調査される項目の数が違います。
より多くの項目をチェックされる本審査では、どのような項目が重要度が高いのかおさえておきましょう。
総借入額が年収の何倍になるか
住宅ローンを契約するとき、融資してくれる側である銀行は確実に返してくれる人と契約を結びたいと考えます。
そのため借り入れたい額が、自分の年収の何倍になるかは重要視されるポイントで、年収の7～8倍ぐらいが限界とされています。
また車のローンなど、住宅ローン以外にも借り入れをしているものは審査の対象になります。
携帯電話の分割払いも、借り入れの1つとしてみなされます。
低い方がよい返済負担率
携帯電話の分割払いなど、借り入れをしている額は全て、住宅ローンを返済するときの返済負担率に含まれます。
返済負担率とは、年間で返済する額が年収にしめる割合のことをいいます。
これが低いほど住宅ローンを返済する負担が軽いと分かるので、銀行側からすれば貸しやすい相手です。
この返済負担率の審査基準は銀行にもよりますが、一般的に30～40％程度といわれています。
職種や勤務先や雇用形態
安定した職種であるほど、本審査を通過する可能性が高くなります。
一般的には医師や弁護士といった職業がもっとも通過する可能性が高く、次に公務員や会社員などが続きます。
しかし会社員は、部長クラスである、平社員である、勤務して日が浅いなど、会社内での立ち位置も審査で重要視されるポイントです。
そのため契約社員は、今は勤めていても途中で契約を切られてしまう可能性があるとして、不安定な職業と捉えられがちです。
勤続3年以上であれば、継続して働ける人材と評価されていることも踏まえて、本審査を通過しやすくなります。
また勤務先の会社の給与形態も、審査されるポイントです。
たとえば毎月決まった額がもらえる場合と、その月の頑張りによって給与が変動する場合では、安定して給与がもらえる契約社員の方が評価されやすくなります。
審査が通りやすくするためのポイント
契約社員は不安定な職業とみられることが多いため、事前に審査が通りやすくなるようにいくつかポイントをおさえておきましょう。
頭金を多めに貯めておく
頭金を多めに用意すると、総借入額を減らすことができます。
すると年収にしめる借入額の割合を減らすことができるので、負担率が小さくなります。
負担率が少ないことが分かれば、銀行やローン保証会社の審査をより通過しやすくなるのです。
住宅を購入したいと考えているなら、どんな家を購入するか決まる前から、できるだけ多めに頭金を貯金しておきましょう。
頭金が多ければ、2,000万円ほどかかるような住宅を購入することも夢ではありません。
夫婦のペアローンを検討する
ペアローンとは、夫婦が別々に住宅ローンを結びそれぞれの収入に応じた借り入れをするという方法です。
2人分の収入を合わせて借りることができるので、希望に合う住宅を購入しやすくなります。
またもう1つのメリットが、お互いがローンを契約した立場として主債務者になるため、確定申告時の住宅ローン控除を受けられ、それぞれが住宅の所有権を持つことができます。
夫婦どちらも安定した収入がある場合は、ペアローンを利用するのもおすすめです。
夫婦2人の収入を合わせて支払う方法には、収入合算というものもあります。
2人の収入を合わせた額で、どちらか一方が主債務者となり、1つの契約を結びます。
収入を合算するため、単純に借り入れ可能額が大きくなります。
連帯債務型と連帯保障型があるのですが、連帯債務型の方がおすすめです。
連帯債務型は、契約した主債務者ではない配偶者のも連帯債務者として返済責任が生じます。
ですが契約社員という立場だとしても、住宅ローン控除を受けることができ、住宅の所有権を持つことができます。
夫婦お互いの収入状況と、今後の就労環境を考慮しながら決定しましょう。
不動産会社の提携銀行の住宅ローンを利用する
不動産会社によっては「提携住宅ローンがある」ということを伝えてくる場合があります。
これは住宅ローンセンターという、住宅ローンだけを扱っている場所と不動産会社がやり取りをして、銀行との橋渡しをしてくれるというものです。
提携ローンのみなので選べる幅は少ないのですが、審査期間が短い、不動産会社の方で一部手続きを代行してくれるなど、メリットがあります。
中には通常より低い金利が利用できることもあり、他のローンと比較してよければ提携銀行の住宅ローンを使うことも選択肢の1つです。
ただし注意したいのは、どんな契約内容なのかしっかり確認しておくことです。
いわれるがままに契約をすすめてしまった、ということがないようにしましょう。
おすすめの住宅ローンについて
契約社員でも契約しやすいおすすめの住宅ローンを4つお伝えします。
雇用制限のないフラット35
国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人である住宅金融支援機構と銀行が協力して取り扱う、住宅ローンの1つです。
扱っている銀行ごとにプランが異なるため、気になる場合は最寄りの窓口で相談してみましょう。
特徴として、契約社員や自由業の方でも契約しやすく、契約時の金利のまま常に返済が続くというメリットがあります。
融資を受けるための収入条件に制限を設定しておらず、勤続年数が短くても契約できるので、低所得の人にとっても借りやすい住宅ローンです。
保障が充実している住信SBIネット銀行
変動金利から35年の固定金利まで選択肢も広く、さまざまな保障が用意されています。
団体信用生命保険にプラスして、全疾病保障の保険料無料、怪我や病気で毎月の返済が困難になったときの保障、女性ならガン診断給付金特約を契約できるなど、契約する側にとってうれしいものがたくさんあります。
また2016年以降、安定して金利が引き下がっている住宅ローンでもあるので、リーズナブルな低金利でお得に住宅ローンを利用できるといえます。
利用する場合は住信SBIネット銀行の口座を一緒に開設すると利用できるキャンペーンなどもあるので、もし開設していなければ同時に契約を進めるのもおすすめです。
金利が低めのじぶん銀行
じぶん銀行は三菱東京UFJ銀行と通信大手auが共同で立ち上げた、インターネット銀行です。
申込から契約まで10日ほどと非常に短いのですが、同時に2018年2月時点でも変動金利でも低金利が続いているので、借りるための手数料も低くなり、総返済額をよりお得にできる状況です。
また年収基準は、インターネット銀行だと高くなる傾向にあります。
しかしじぶん銀行はその基準が年収200万円以上と大手銀行なみの低さなので、契約社員でも契約しやすい住宅ローンといえます。
優待サービスがあるイオン銀行
住宅ローンを借りることで、その銀行と関連するサービスにおいて優遇されることもあります。
イオン店舗内に銀行があるため、土日や祝日でも相談に行きやすく、平日は相談しづらい人にとってもメリットがあります。
イオンでのショッピングが毎回5％オフになったり、ゴールドカードが発行できたりもします。
金利も2018年3月時点では業界最低水準で、事務手数料なども他のインターネット銀行や大手銀行と大差ないといえます。
また借り入れ条件も、年収100万円以上、給与所得者は勤務年数が6ヵ月以上、前年度の年収が100万円以上と比較的条件は緩めです。
柔軟な金融機関を探しましょう
契約社員は不安定な職業として見られがちではありますが、そうした状況に対応してくれる金融機関も増えつつあります。
住宅ローンは大きな借り入れであり、返済も負担が大きい分、夫婦間でのやりとりをしっかり行って、柔軟な金融機関を探しましょう。
複数の銀行を比較することで、住宅ローンごとのメリットやデメリットが見えてきます。
自分たちが借り入れたいと思える条件がそろった住宅ローンを探すことが大切です。