保証人を立てて住宅ローンを組む場合
住宅ローンを組む場合、一般に保証会社をいれるか連帯保証人をたててローンを組みます。
連帯保証人を立てる場合、債務者が住宅ローンを支払えなくなったときに代わりに住宅ローンを支払う責任が生じます。
連帯保証人は主たる債務者と連帯して債務を負うことです。
住宅ローンの連帯債務と連帯保証の違い
住宅ローンを組むときに連帯保証か連帯債務の両方があります。
連帯保証人と連帯債務人の違いや仕組みをよく理解しておきましょう。
連帯債務について
債務者は複数人になる
連帯債務とは、「連帯して債務を負っているもの」になります。
つまり、主たる債務者と連帯債務者はイコールです。
連帯債務の例として住宅ローンを借りるときに、夫が債務者になって、妻が連帯債務者になることや、妻と息子や娘が連帯債務者になることがあります。
連帯債務の取り扱いは、住宅ローンの場合「フラット35」が取り扱っています。
連帯債務者全員に同等の返済義務がある
連帯債務は複数名が債務者として同等の責任を負うっているので、債権者は債務者全員に好きに求償できます。
例えば、銀行が住宅ローンのお金を３,000万円を債務者である夫に貸したとします。
連帯債務者に妻と働いている息子とします。
債権者である銀行は、3,000万円の債務を夫だけでなく、妻や息子も返済義務があるということです。
債権者はいつでも債務者と連帯債務者の夫と妻と息子にすべてに1/3ずつの額や全額を請求できます。
もし、3,000万円に対して妻が1,000万円を弁済したとします。
すると、妻は息子に対して500万円の求償を求めることができます。
連帯債務者となった場合に、すべての連帯債務者に返済義務があるので「債務者に請求してください」とは言えません。
連帯保証について
主たる債務者は1人
連帯債務の場合は、債務者と連帯債務者が債務者になりますが、連帯保証とは、主な債務者は1人で、連帯保証人がそれを保証するという形式です。
債務者が債務を履行できなくなったときに、連帯保証人がその債務を負います。
連帯保証人の契約は、債権者と連帯保証人の間で行います。
契約連帯保証人の種類では、連帯保証のペアローンもあります。
ペアローンでは、夫婦それぞれがいくらかずつ借りるので契約数は2本です。
夫の連帯保証人は妻がなり、妻の連帯保証人は夫がなるという形です。
連帯保証人の返済義務
主債務者が返済不能になった場合のみ連帯保証人に返済義務が生じます。
つまり、連帯保証は主債務者と保証人という関係で両者が同等の責任を負うことです。
連帯保証人を立てる場合は、夫婦や親子が収入を合算する場合や夫婦それぞれが借り入れる場合があります。
夫が契約者で債務者になったときに妻が保証人となったり夫が債務者で息子が連帯保証人になったりします。
連帯債務のローン控除について
連帯債務者の場合は持ち分の割合や名義などによって控除額が違ってきます。
連帯債務のその状況に応じた住宅借入金控除についてみてみましょう。
年末残高の1％が10年間控除される制度
住宅借入金控除（住宅ローン控除）とは、住宅ローンの年末残高の1％が10年間、所得税から控除される制度です。
連帯債務の場合、債務者が1人連帯債務者が2人いる場合、住宅ローン控除は3人のすべてが持ち分に応じて行います。
連帯保証の場合、住宅ローン控除は債務者だけしか受けることができません。
住宅ローン控除を行うと税額控除なので、所得税の減税額が大きくなります。
給与所得者が住宅ローン控除を行うためには、すでに所得税が源泉徴収されているので確定申告を行うことで所得税から還付をうけることができます。
夫婦で連帯債務をしているときは、銀行を一つにしていることがあります。
その場合は、持ち分の割合を決めておかないと控除額が違ってきます。
連帯債務の持ち分の割合は、所得に応じてきめることが一般的です。
もし夫が妻に代わって債務を肩代わりした場合は、夫から妻への贈与とみなされます。
また、持ち分の割合が住宅ローンの連帯債務の割合と一緒でない場合でも持ち分の割合で控除額を計算します。
住宅ローン控除の金額の計算
連帯債務の持ち分と共有の持ち分が同じ
住宅ローンの連帯債務の持ち分と共有名義でした持ち分の割合が同じ場合は、債務者も連帯債務者も両方の持ち分に応じて住宅ローン控除をうけることができます。
例えば、住宅ローンの年末の残債額が3,500万だとします。
連帯債務者の持ち分は夫70％、妻30％です。
夫の持ち分は70%なので、3,500万円ｘ70％×1％＝24万5千円が夫の住宅ローン控除額になります。
一方、妻の住宅ローン控除額は3,500万円×30％×１％＝10万5千円です。
連帯債務の持ち分と共有の持ち分が異なる場合
連帯債務の持ち分は所得に応じて決まることが多いですが、共有の持ち分は自分で決めます。
先ほどの例で、連帯債務の持ち分が夫70％、妻30％として、自分たちで決めた持ち分が夫50％、妻50％とします。
住宅ローン控除は連帯債務の持ち分は、共有の持ち分で計算します。
夫も妻も持ち分は3,500万円×50％＝1,750万円です。
控除額は夫も妻も17万5,000円です。
ここで気を付けたいことは、妻の連帯債務の割合が30%しかないことです。
そのため、妻の連帯債務の持ち分を計算すると、3,500万円×30%=1,050万円です。
ここで、1,750万円ー1,050万円＝700万円の差が出てきます。
この差額は贈与税の対象です。
頭金を共有名義のどちらかが負担した場合
頭金は共有名義のどちらかが負担した場合の控除額の計算方法は変わってきます。
例えば、夫が500万円の自己資金を準備したとします。
すると、本来妻が250万円を負担する分を夫が負担していることになるので、夫の持ち分から250万円を引きます。
連帯債務の持ち分と共有の持ち分は同じで、夫70%、妻30％とします。
そのため、夫の年末の持ち分は3,500万円×70%-250万円＝2,200万円が夫の持ち分で、税額控除額は2,200万円×1％＝22万円です。
妻の持ち分は3,500万円×30％＋250万円＝1,350万円です。
妻の住宅ローン減税額＝1,350×1％＝13万5千円です。
住宅の持分がどちらか１人だけの場合
住宅の持ち分がどちらか1人だけの場合は、連帯債務をしても、持分がない人については、住宅ローン控除の対象にはなりません。
つまり、住宅ローンが3,500万円で、持ち分が夫100％、妻0％の場合の夫の持ち分は3,500万円×100%=3,500万円となり、控除額は3,500万円×1％＝35万円です。
しかし、妻の持ち分がないので妻の控除額は0円です。
共有単独借入の場合
建物等を共有名義とし、住宅ローンの名義を1人として連帯債務とした場合は住宅ローンの名義ではない人については、住宅ローン控除の対象にはなりません。
この場合に、夫と妻が両方の収入から住宅ローンの返済を行うと注意が必要です。
それは、夫が返済金の一部を妻から贈与されたと見なされるからです。
控除額は夫100%なので、夫は3,500万円×100%×１％＝35万円を控除額できます。
しかし、妻は持ち分が0％なので控除額は0円です。
連帯債務のメリット
連帯債務のメリットは、住宅ローン融資が受けやすいこと、夫婦が両方とも住宅ローン控除が受けられること、手数料が抑えられること、夫婦ともが団体信用保険に加入できることです。
住宅ローン融資を受けやすい
連帯債務の場合は夫婦の収入合算をして住宅ローン審査を通してもらうことが出来るので住宅ローン融資を受けやすく、夫だけが債務者にしたときの融資よりもより多くの連帯債務を受けることができます。
大都市圏のマンションや土地付きの家などはかなり価格がたかくなっています。
そのため、夫婦共働き世帯で夫婦の収入を合算すると、借りられる額が増えるので、住宅を購入しやすくなります。
夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる
ペアローン同様夫婦それぞれが住宅ローンの税金控除を受けることが出来ます。
住宅ローン控除を10年以上融資をうける住宅ローンを組んだ場合に１％の控除が受けられます。
連帯債務でローンの融資額が大きい場合、住宅ローン控除額が大きくなるので税金が安くなり助かります。
また、売却するときは、夫婦ともに課税譲渡所得から3,000万円の特別控除をうけることができます。
つまり、課税譲渡所得は、譲渡金額から取得費や譲渡費用を引いた後、さらに3,000万円を際引くことができます。
購入した価格より売却する価格の方が値下がりしていることが多いので、ほとんどの場合に課税譲渡価格がプラスにはなっていません。
手数料を抑えられる
ペアローンの場合は、夫婦二人でそれぞれ出し合って借りるので、契約が2本ですが、連帯債務の場合は、契約が1本になりるため、それにかかる手間や事務手数料がペアローンの場合より安くなります。
住宅ローンの手数料は大きいので、契約が1本の時と2本の時では差額が大きいです。
夫婦で団体信用生命保険に加入できる
フラット35を利用した夫婦の住宅ローン連帯債務などであれば、夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入することも可能です。
それぞれが団体信用生命保険に入るので、夫婦のいずれかが死亡したときに、住宅ローンの支払いが免除されます。
ペアローンも団体信用保険に夫婦ともに入れますが、どちらかが死亡した場合は、借りたローン分しか適用されません。
連帯債務のデメリット
連帯債務のデメリットは、銀行の場合、団体生命信用保険が1つしか入れないことやどちらかの収入が減った場合に住宅ローンの控除額が減ることです。
団体生命保険が１つになってしまう
フラット35以外の銀行のローンの場合は主たる債務者しか団体信用生命保険に入らないため、配偶者は、死亡リスクなどにそなえて自分で生命保険に加入しないといけなくなります。
また、連帯債務をのサービスを実施している銀行が少ないこともデメリットです。
どちらかの収入が減ると住宅ローン控除が減る
夫婦のどちらかの収入が激減したり無くなった場合は、住宅ローン控除を充分に生かせられなくなる可能性があります。
住宅ローン控除額が多くても収入が少なければ所得も減ります。
例えば、夫が病気になり、収入がゼロになったとします。
すると、住宅ローン控除できたとしても収入がないので、控除もゼロです。
その場合は、妻の住宅ローン額しか受けられなくなります。
連帯債務の特徴を理解しよう
連帯債務とは、債務者と連帯債務者が両方とも同等に債務を負うので、両者とも返済義務があります。
連帯債務にすると、連帯債務の持ち分に応じて返済が行われます。
連帯債務にするメリットは住宅ローン控除を債務者と連帯債務者ともに受けられることです。
また、二人の収支を合算するので融資を受けやすくなります。
住宅ローンは契約が1本なので、ペアローンに比べて手数料が少なく、フラット25の場合、団体信用生命保険は夫婦で入ることができます。
その場合、夫婦のどちらかが死亡した場合、返済金をゼロにできます。
夫婦が共働きで、ずっと働き続けるならば連帯債務のメリットは大きいと言えるでしょう。