債務整理と住宅ローンの関係
念願のマイホームは大きな買い物です。
慎重に考え住宅ローンを組んでみたが支払いが思うようにできずどうしたらいいのかお悩み中の方も多くいます。
債務整理したら家を失ってしまうんじゃないか、と不安に感じている人もいるでしょう。
条件はきびしくなりますが、家を手放さずに済む方法や債務整理後に住宅ローンを組む方法などがないわけではありません。
正しい知識を身に付けて、今後に活かしていきましょう。
債務整理に必要な知識
債務整理とは、弁護士や司法書士に依頼をして将来利息のカットや払いすぎた利息の返還、借金の減額などを行うことをいいます。
債務整理の種類や特徴などについて詳しくみていきましょう。
債務整理の種類について
債務整理の方法には「任意整理」「個人再生」「自己破産」「特定調停」の4つがあります。
また、厳密にいうと債務整理には含まれないのですが、債務整理に近いものとして「過払い金請求」もあります。
それぞれはどんな特徴をもっているのでしょうか。
詳細を確認していきましょう。
任意整理
弁護士や専門家が代理人となって賃金業者へ借金を減らすための交渉を行うことを「任意整理」といいます。
賃金業者と直接交渉を行うので裁判所を通さないのが特徴です。
個人再生
個人の経済的更生を目的とした制度である「個人再生」は裁判所を通して借金を減額することができ、なおかつ分割で支払っていける手続きです。
もっとも有効的と思える方法ですが、個人再生を選択できる条件が厳しい傾向にあるので選択肢に入らないこともあるので注意が必要です。
自己破産
債務者が裁判所に申し立てを行い借金を全額免除してもらえるのが「自己破産」。
ただし、支払い義務が無くなる分、生活していける最低限の財産を残し財産を手放さなければならなくなります。
自己破産は最終手段と考えてください。
特定調停
調停委員が当事者と賃金業者の間に入り借金問題の解決について話し合う「特定調停」は、生活の立て直しを図るための手続きであり、民事調停の特例とした制度です。
過払い金請求
「過払い金請求」は払いすぎた利息を取り戻す手続きのこと。
厳密には債務整理には含まれないのですが、借金を減額する手段のひとつとしては有効です。
債務整理のデメリットについて
債務整理は、借金を減額できたり過払い金を取り戻すことができたりと、メリットが多いように感じるかもしれませんが、そうともいえません。
債務整理をすることによって発生するデメリットについても押さえておきましょう。
信用情報への登録される（ブラックリスト）
自己破産や個人再生などの手続きを行うと、信用情報機関に事故情報として登録されます。
信用情報機関とは、クレジットカードに関する個人情報などを取り扱う機関であり、支払いを延滞した場合などの情報が登録されていきます。
「ブラックリスト入り」という言葉を耳にしたことがある人も多いでしょう。
債務整理をした情報は方法によって異なりますが、5～10年間信用情報として登録されます。
なお、信用情報をして扱われるのは債務整理に関する情報です。
過払い金請求は債務整理には当たらないので、ブラックリストにのることもありません。
?官報公告がされる
官報とは、国が発行している機関紙であり裁判の情報などが掲載されます。
個人再生や自己破産を選択するとその情報が掲載されることになります。
就業の一部に制限がかかる
自己破産をし選択した場合のみ、弁護士や取締役や監査役など、一部就業できない職業があります。
保証人への影響がある
自己破産や個人再生の申し立てをした場合、保証人へ請求を行うことがあります。
保証人へ迷惑かけたくない方は、弁護士などに相談したりなどよく考えて検討しましょう。
住宅ローンを抱えたままの債務整理方法
「夢のマイホームを」と住宅ローンを組んでみたもののケガをして働けなくなったり、リストラにあって仕事がなくなったりなど、さまざまな理由で支払いが厳しくなってしまう人も多くいます。
住宅ローンを返済できなくなったとき、住宅ローンを抱えたまま債務整理を行うにはどうしたらよいのでしょうか。
任意整理を利用する場合
任意整理は弁護士が債務者の代わりに賃金業者と交渉し、借金の減額や返済条件の変更をしてもらい、裁判所を通さずに行う手続きです。
整理の対象とする債務を自ら選択することができ、住宅を手放さずに借金だけ減額できます。
ただし、任意整理することで家を失う可能性が高くなるので注意が必要です。
任意整理でなんとかなる金額はそれほど高額なものではありません。
住宅ローンを対象にしてもメリットが小さいことから一般的に任意整理は住宅ローンには向いていない方法です。
個人再生を利用する場合
住宅ローンの残っている自宅を処分せずに借金を整理する方法としては、個人再生における住宅資金特別条項を利用する方法がもっとも有効的といえます。
住宅資金特別条項とは、住宅ローン等の住宅賃金貸付債権を従来どおりリスケジュールして支払うことによって自宅やマイホームを手放さないまま、その他の借金を個人再生として減額もしくは分割払いにできる制度のことです。
ほかの借金を最大90%まで減額できるうえに、マイホームを残すことができるので、効果的といえるでしょう。
自己破産を利用する場合
自己破産は、税金や慰謝料などを除いたほぼすべての借金をゼロにすることが可能です。
ただし自己破産をした場合、自宅不動産は処分されてしまいます。
よって、競売により不動産を強制的に売却され、その売却代金を債権額に応じて全ての債権者に配当するという手続きが取られます。
その結果、すべての資産を処分されるため、夢のマイホームも失われてしまうでしょう。
債務整理後に住宅ローンを組む方法
債務整理をしたことでブラックリストにのってしまうと、住宅ローンは組めないと思っていませんか？政務生理後に住宅ローンを組みたいときにはどうしたらいいのか、その方法について考えてみましょう。
住宅ローンの種類と特徴
住宅ローンは、一般的に不動産会社から提携ローンを紹介されて契約することが多いでしょう。
しかし、住宅ローンにはさまざまなタイプがあります。
自分の目でしっかりと比較検討してから決めることをおすすめします。
住宅ローンには主に次のような種類があります。
公的融資
公的融資の中でも多くの人が利用できるのが、勤労者を対象とする「財形住宅融資」です。
勤務先で財形貯蓄を1年以上続け、かつ50万円以上の貯蓄があることが条件にあげられます。
子育て世代の金利を優遇したり、勤務先によっては福利厚生で金利の一部を会社が負担したりしてくれるケースもあります。
民間融資
銀行などの金融機関の住宅ローンは、物件があるエリアの支店であれば口座開設しなくても申し込みができます。
特に大手銀行は、消費者のニーズに合わせて商品の種類が豊富です。
ネット銀行では住宅ローンの金利・手数料を比較的低く設定しているものも。
ただし民間融資は審査が厳しい傾向にあり、申し込みから実際の融資まで1ヶ月半程度時間がかかることがあります。
時間に余裕のない場合は利用しづらいという欠点もあるので注意しましょう。
フラット35
公的融資と民間融資の間に位置づけされるのが「フラット35」です。
最大35年の長期固定金利が特徴で、借入時に返済額が決まる為長期的な家計の見通しを立てやすいのが特徴的です。
購入・建築する住宅に対する要件は比較的厳しいところがあり、検査機関による物件の検査がある場合があります。
住宅ローン審査の基準
住宅ローンの審査基準には次のようなものがあります。
・住宅ローンを申請した本人の給与、勤務先、勤続年数
・申込者の信用情報を確認
・借入時と完済時の年齢の兼ね合い
・返済比率（年収に対する返済額の割合）
・購入しようとしている不動産の担保評価
・本人の健康状態
これらの項目において問題ないと判断された場合、住宅ローンの審査を通過することができます。
信用情報機関への照会
クレジットカードを新しく作ったり住宅ローンを申込の際など、利用者の信用調査を信用情報機関へ照会します。
信用情報機関には、政府に指定された機関である「CIC（割賦販売法、指定信用情報機関）」や、民間の会員制情報機関「JICC（株式会社日本信用情報機構）」、全国の銀行が会員となっている「JBA（一般社団法人 全国銀行協会）」があります。
管理されている項目には個人情報や、ローンの利用状況や返済状況、債務整理などの情報を登録し管理されています。
債務整理後に住宅ローンを組むポイント
任意整理を行うと、約5年程はブラックリストに登録されるので新規の借入やローン、クレジットカードの発行ができません。
もちろん住宅ローンを組みづらくなります。
しかし、住宅ローンを組めないわけではありません。
債務整理後に住宅ローンを組むためにできることを押さえておきましょう。
信用情報の回復を待つ間、新たな事故情報を増やさない
信用情報に登録されている期間に、新たな事故情報を増やさないようにしましょう。
信用を回復する前に、自ら信用を失うことをしてしまっては元も子もありません。
信用情報の回復が遠のいてしまうので、最短期間で回復できるよう心がけましょう。
自己資金を貯めておく、頭金を十分準備する
ローンを組むときに頭金を多く払うと、審査に通りやすい傾向があります。
購入したい住宅や建物の価値に対してどのくらいの借入をするのかを決めましょう。
そして、一つの基準として融資の金額が80%以下であると優良顧客とみなされやすくなります。
頭金は約20%以上を目安に自己資金を十分に準備しておくと審査を通過する可能性が高くなります。
債務整理した会社とは違う銀行を利用する
任意整理をすると完済から5年が経過するまでは住宅ローンの審査が通らない危険性があります。
各金融機関が保管している顧客情報（事故情報）は約数年間情報を削除されていないことが多いので違う銀行を利用することおすすめします。
任意整理後に、今まで使用していた金融機関とは関係のない銀行口座を開設して、貯蓄をしておくことがポイントです。
そうすることで、住宅ローンを検討する際はその口座を利用することで審査通過率が上がる可能性が高まります。
家族の他の人名義にする
配偶者や家族の金融事故情報は、住宅ローンの審査に影響しません。
家族の中に正社員や公務員として勤務している人がいる場合、住宅ローンの名義をその人に移すことも有効的です。
なぜなら、住宅ローンの審査で収入や勤務先の情報などを基準に審査している傾向があるからです。
安定の職業が審査の基準に満たしていれば通過する可能性が高いといえるでしょう。
債務整理中に住宅ローンを組む方法
債務整理後ではなく、債務整理中に住宅ローンを組める可能性はほとんどありません。
しかしかなり条件は厳しくなりますが、ローンを組むことができた実例も。
その方法についても頭に入れておきましょう。
本人の属性が高い場合で住宅ローンを申し込む
住宅ローンの審査では基本的に本人の属性と借入履歴が審査基準としてあげられます。
そして、属性がとてもよいと評価された場合は、まだ信用情報機関の金融事故情報が消えていないブラックリストの状態でも、業者によっては審査に通るケースがでてくるかもしれません。
属性の高い人と評価されるのは、どんな人なのでしょうか。
一例を取り上げてみました。
- 年収や勤務先などの項目の属性が非常に高い
- 高くて安定した収入がある
- 強力な保証人がついている
- 公務員の仕事をしている
- 大手の上場企業の正社員である
- 勤続年数が長い
もちろん、属性がいいからといって債務整理中でも住宅ローンの審査に通る確率があがるわけではありません。
やはり、過去に債務整理を行い信用情報機関に事故情報が登録されているあいだは、その影響が相当強く出てしまいます。
その期間は住宅ローンの審査に落ちる可能性が非常に高いことを認識しておいてください。
妻や両親の名義で住宅ローンを申し込む
住宅を購入する際、購入者と名義人が同じである場合、妻であっても両親であってもローンを組むことができます。
銀行の審査基準に満たしていれば問題はないでしょう。
ただし、収入の面で審査に通らない可能性もあります。
返済シミュレーションと住宅ローンの審査基準をよくみて検討してみましょう。
最もよい選択をした債務整理を行う
債務整理にはさまざまな種類があり、住宅ローンの審査基準もそれぞれ異なります。
メリットだけでなくデメリットもしっかりと把握したうえで自分に適した債務整理の方法を選びましょう。
債務整理を行うと、住宅ローンにも大きな影響が出ます。
勢いで行ってしまうと家を失ってしまう可能性もでてきます。
すでに組んでいるローンやこれから組もうとしているローンなどをどうしていくのかも考えてから決断するようにしましょう。