小規模宅地の相続税はどうしたら減らせる?特例の適応と手続きの方法

July, 20, 2018

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宅地は生前贈与するより節税できる可能性がある

「相続税」についての対策は、「小規模宅地等の特例」によって可能です。では、この「小規模宅地等の特例」を適用させるには、一体どのような条件を満たす必要があるのでしょうか。ここで重要になってくるのが、家族の存在です。

条件を満たせば「小規模宅地等の特例」適応され相続税が減額できる

まず、「小規模宅地等の特例」が適用される条件についてです。それは、「亡くなった人が自宅として使用していた土地については、その人と同居していた親族、または配偶者が相続する場合、本来の評価額の80%以下の金額で相続税を決める」というものです。
この趣旨は、「相続人が今後も住み続ける土地に、相続税をそのまま課税するのは酷だ。だから減らせる仕組みを設けよう」というものです。こういう考えが基となり、この特例制度の内容を見てみるとご納得していただけるのではないでしょうか。

特例を受けられる宅地

では、具体的にはどのような宅地が特例を受けられるのでしょうか。全ての宅地をこの特例の対象にはできません。他にもいくつかの条件を満たしたときに、特例の適用対象となるのです。大まかに分けると、それは以下の通りになります。

  • 宅地の用途(居住用か事業用か)
  • 宅地の面積(200~400㎡までが適用範囲内)
  • 相続人と被相続人との関係(配偶者か親族か)
  • 相続人と宅地との関係(宅地に同居していたなど、何らかの関係性があったか)
  • 申告の期限まで遺産の分割などを終えているのか(申告期限後、三年以内であれば適用可)

これらに関し、土地や相続人についてなど、さらに細かく見ていくことができます。

被相続人が居住していた特定居住用宅地

これは相続開始の直前において、相続人が住んでいた宅地のことを指します。多くの宅地はこれに該当し、土地の面積が330㎡までは相続税の減額が80%になります。二世帯住宅の場合は、生計の状態、登記の内容によっては特例が適用されるか否かが分かれます。以下に具体例を挙げていきます。

  • 区分所有登記ではない建物(建物内部の行き来が可能:特例の適用可。
  • 区分所有登記ではない建物(建物内部の行き来が不可能。プライベート空間確保のためなど:特例の適用可
  • 区分所有登記の建物(建物内部の行き来が不可能:特例適用不可。
  • 区分所有登記の建物(建物内部の行き来が可能:特例の適用は原則不可。場合によっては可。
  • 登記されていない建物(建物内部の行き来が不可能:特例の適用可。
  • 別の棟だと登記された二棟の建物(建物間の行き来が可能:原則、特例の適用可。それぞれ一棟と認定された場合は不可。
  • 増築(建物間の行き来不可能:特例の適用可。
  • 別の棟だと登記されたが渡り廊下が繋がっている建物(建物間の行き来が可能):特例の適用不可

また、三世帯住宅の場合は建物間の行き来が不可能であるならば、特例の適用が可能です。

生前に事業をしていた建物である特定事業用宅地

特定事業用宅地についても一定の定義があります。これは相続開始の直前に、被相続人の事業用、あるいは同じ生計内に居る親族の事業用として使われていた土地のことです。つまりは店舗です。
親族が事業に使っていた宅地でも400㎡まで減額率は80%になります。ただし、アパートや駐車場など他人にその宅地を貸し付ける事業は含まれません。申告期限までに申告し、それ以降も事業を継続することも条件には含まれます。

法人の事業が対象の特定同族会社事業用宅地

相続開始の直前から申告期限まで、特定の同族会社の事業用に使われていた宅地のことを指します。ここでいう「特定の同族会社」とは、親族の関係者も含め、全体の50%以上の株式を持っている株主が居る会社のことです。ただし、不動産賃貸業は除きます。これは上と同じです。こちらも400㎡まで減額率は80%です。

法人で不動産賃貸業をしている特定不動産貸付用宅地

相続開始から申告の期限まで、被相続人の貸付事業に使われていた宅地のことです。これには不動産貸付業や駐車場業、駐輪場業なども含まれます。この場合は面積200㎡までは50%減額の対象となります。

特例を受けられる相続人

ここでは特例を受けられる相続人とは、どのような立場の人のことを指すのかについてみていきましょう。

配偶者は無条件で適応される

一人目は配偶者。この立場の人が相続した場合は無条件で宅地を使うことができます。相続後、すぐに宅地を売却することも可能です。相続税は80%の減額です。

同居している親族

二人目は親族です。ただしこちらは亡くなった人と一緒に住んでいた親族です。ちなみに「住民票を同じにしておけばよい」わけではなく、実際に同居している必要があります。なので、「遺産を相続するために同居していたふりをする」など、二時間ドラマにありそうな方法をとっても無駄です。資産を相続した後は、その相続人が10ヶ月はそこに住まなければなりません。相続税は80%の減額です。

別居している親族

三番目は「家なき子」です。某ドラマやアニメではありません。亡くなった人と別居していて、自分の家を持っていない人のことを指します。アパート暮らしをしている子供などを指します。この特例の適用条件は、被相続人が一人暮らしをしていて、死亡や未婚などの理由で配偶者不在の場合や同居している相続人不在の場合。そして三年以上は持ち家に住まず、賃貸や社宅、寮で暮らしている場合です。
これは平成30年に改定された内容で、平成30年4月1日~平成32年3月31日まで適用されます。また、相続後はその宅地に10ヶ月は住まなければならないのも同居親族と同じです。

「小規模宅地等の特例」の手続き

ここからは特例適用までの具体的な手続きについてです。宅地の所有者が亡くなった後、上記の条件に該当するかどうかをよく判断し、必要な書類を提出しましょう。

相続税の申告書に必要書類を添付し提出する

相続税の申告をする際に必要になる書類について挙げていきます。

  • 住民票の写し:被相続人と特例の適用を受ける相続人が同一の住所で暮らしていたことを証明するためのものです。
  • 戸籍謄本:相続人が何者かを明確にするためのものです。
  • 遺言書(写し)又は遺産分割協議書(写し):相続人が対象の宅地を相続により得たと証明するためのものです。
  • 遺産分割協議の分割見込書:申告期限までに遺産分割協議が間に合わなかった場合に必要。申告後3年以内です。
  • 相続人全員の印鑑証明書:別居している親族が提出するものは以下の通りです。
  • 戸籍の附票の写し:住所の変更履歴を示すために必要なものです。
  • 相続家屋の登記簿謄本
  • 借家の賃貸借契約書など:相続開始後、3年以内に住んでいた家が本人や配偶者の所有でないことを示すためのもの。

また、被相続人が老人ホームに入所していた場合は、以下の書類が必要です。

  • 被相続人の戸籍の附票の写し
  • 要介護認定証・要支援認定証・障害福祉サービス受給者証など

相続発生後は早めに手続きをすることが大事

この特例の適用には、相続税の申告をする必要があります。相続の発生から一定期間を過ぎると特例の適用ができなくなるので、なるべく早めに申告を行うようにしましょう。

慎重に計画的に準備して大切な財産を受け継ごう

相続税の減税は誰もが望むことではありますが、その手続きの方法と減税になる内容は複雑です。もし相続性について情報がない状態で相続することになると、突然のことということもあり、準備がきちんとできない可能性があるかもしれません。必要なことは、相続税について事前によく調べてから計画的に準備をすることです。自分と家族にとっても大事な資産を受け継ぐよう心掛けていきましょう。

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